【立地】開業立地の選び方と診療圏調査｜競合分析・人口動態・賃貸契約の実践

クリニック開業後、思うように集患できない理由として「物件の印象や感覚だけを頼りに開業地を決めてしまった」というケースがあります。

しかし、開業後に患者層や地域特性とのズレに気づいても、立地を変えることは容易ではありません。

そこで本記事では、クリニック開業の立地選びと診療圏調査の活用を中心に、物件形態の比較や賃貸契約の確認事項まで整理しました。

開業場所の絞り込みに課題を感じておられる医師の方は、ぜひ一読してみてください。

クリニック開業エリア・立地の選び方

立地の選び方は開業後の集患・競合・固定費のすべてに影響するため、候補地を絞る際は以下の要素を確認しておく必要があります。

①エリアの人口と患者層
高齢者が多いか、ファミリー層が多いかによって集患しやすい診療科は変わります。

②昼間人口・夜間人口の差
住宅街では夜間人口、オフィス街・駅前では昼間人口が患者数に直結します。どちらが多いかは診療時間の設定にも影響します。

③将来の人口動態
現在の人口だけでなく、将来の人口推移も把握しておく必要があります。開業後は長期にわたって同じ場所で診療を続ける前提になるためです。

④競合の数と診療内容
件数だけでなく、同一診療科の競合がどの程度の規模・専門性を持つかまで確認しておくと、開業後の集患見通しが変わります。

⑤生活動線と視認性
患者が日常的に通る経路上にあるか、道路からクリニックが見つけやすい場所かどうかは、開業初期の認知に直接影響します。

⑥賃料水準
エリアが決まると開業後の固定費が見えてきます。立地の選び方が資金計画の精度にも直結します。

こうした要素を総合的に判断するための手段が、次に説明する診療圏調査です。

開業地選定に活用できる「診療圏調査」

診療圏調査とは、開業候補地を中心に来院が見込まれる地理的な範囲（診療圏）を設定し、1日あたりの推定患者数を調べるマーケット調査です。

開業準備において重要な判断材料のひとつとなります。

診療圏調査の注意点とやり方

診療圏調査で算出される数値はあくまで理論値です。

実際の来院患者数は、立地の視認性、競合の診療内容や評判、医師自身の専門性など、数値では捉えにくい要素にも左右されます。

そのため、「調査結果どおりに患者が来る」と考えるのではなく、開業初期の見通しを立てるための目安として使うのが現実的です。

調査は一般的に以下の手順で進めます。

ご自身で診療圏調査を行う場合

ご自身で調査を進めたい場合は、以下のシステムやツールを使うとスムーズです。

JMAP（日本医師会・地域医療情報システム）

二次医療圏・市区町村単位で、診療科ごとの医療資源の過不足や将来の医療需要の変化を把握できるツールです。

エリア全体の医療資源の過不足を確認する最初のステップとして活用できますが、候補地周辺に競合が何軒あるかは別途Googleマップやスマートフォンアプリで確認します。

主な機能は以下のとおりです。

たとえばJMAPで神奈川県相模原医療圏に絞ると、一般診療所数は人口10万人あたり54.72と全国平均70.26を下回っており、精神科系はほぼ全国平均と同等（相模原医療圏6.06・全国平均6.07）で、他のすべての診療科で全国平均を下回ることがわかります。

参考：地域医療情報システム

JSTAT MAP（総務省統計局）

国勢調査などの統計データを地図上で確認できるツールです。

JMAPで医療資源の概況を把握したあと、候補地周辺の人口構成をより細かく調べたい場合に活用できます。

登録不要で以下の機能を利用できます。

無料のアカウント登録をすると、データの保存に加え、エリア内の人口・年齢構成・世帯数・男女比をExcelファイルで出力できるリッチレポート機能も使えます。

参考：JSTAT MAP（総務省統計局）　

スマートフォンアプリ

住所と診療科を入力するだけで、1日あたりの推定外来患者数を簡易算出できるアプリが複数提供されています。

主な機能は以下のとおりです

登録不要・無料で利用でき、現地を歩きながらその場で複数候補地を確認できるのが特徴です。

なお、アプリによって機能や対応エリアは異なるため、事前に確認したうえで活用してください。

Googleマップ

「エリア名＋診療科名」で検索すると、周辺の競合クリニックの位置・件数を地図上で即座に確認できます。

ストリートビューでは建物の新旧・外観・看板の視認性・道路からの見え方なども確認でき、競合の実態を把握するうえで手軽に使えます。

見込みの推定患者数を計算

ツールで把握したエリア人口と競合数をもとに、以下の式で開業後の推定患者数を試算できます。

受療率は傷病の種類や年齢によって異なり、厚生労働省「患者調査」で傷病分類別・年齢別のデータを確認できます。

一般的に、高度な治療や特別な処置が必要な患者以外は、駅や自宅からの距離でクリニックを選ぶ傾向があるとされています。

推定患者数だけでなく、駅からの距離や地域の特性など、多角的な調査を進めることがポイントです。

参考：厚生労働省「患者調査」

診療圏調査の依頼先と選び方

診療圏調査のデータの収集や解釈には手間がかかるため、開業支援の専門家に依頼する方も多くいます。

まず誰に頼むかを決め、出てきた結果をご自身でも読み解けるようにしておく、という順番で進めるとよいでしょう。

①クリニック開業支援に対応した税理士法人
調査結果をそのまま事業計画・資金計画に落とし込めるのが強みです。融資申請まで一貫してサポートできる点で、他の依頼先にはない利点があります。

顧問契約につながる場合もありますが、調査結果と資金計画をセットで確認したい方には向いています。

②開業コンサルタント
物件探しから内装・スタッフ採用まで、開業全体を通じたサポートが期待できます。

ただしコンサルティング契約の継続が前提となる場合があるため、契約内容は事前に確認しておくとよいでしょう。

③調剤薬局
無料で対応してくれるケースが多い反面、処方箋の獲得が目的となるため、内科など処方箋が出やすい診療科向けの調査になりやすい傾向があります。

④医療機器メーカー・医療リース会社
こちらも無料が多いですが、機器の販売やリース契約につなげることが目的のため、高額機器の導入を前提とした収支設計になりやすい点は頭に入れておいてください。

診療圏調査の結果を見るときのチェックポイント

診療圏調査の結果が返ってきたら、推計患者数の多さだけで判断するのは避けたいところです。

報告書には計算式や算出条件が示されていることが多いため、数字そのものではなく、どの前提でその数字が出ているかを確認しながら読むことが大切です。

① 推計患者数の前提条件

報告書に推計患者数や想定患者数が記載されている場合は、まず計算式や算出条件を確認します。

一般的には、診療圏内の人口、受療率、競合診療所数などをもとに計算されています。

診療圏をどこまで取っているか、受療率にどのデータを使っているか、競合を何件として見込んでいるかによって結果は変わるため、数字だけを見ずに前提条件まで確認することが大切です。

② 診療圏の範囲設定が妥当か

診療圏の取り方が実態に合っていないと、推計患者数も実情とかけ離れます。

都市部の内科なのに広すぎる範囲を設定していたり、駅前立地なのに生活動線が十分に反映されていなかったりすると、強気の試算になりやすい傾向があります。

候補地の周辺に川・線路・幹線道路などがある場合は、それらが来院動線にどう影響するかも見ておきましょう。

③ 競合の中身を個別に確認する

報告書に競合件数が並んでいても、件数だけでは十分ではありません。

同じ診療科でも、診療内容、専門性、診療時間、設備などによって競合の強さは大きく異なります。

以下の点を個別に確認しておくとよいでしょう。

④ 人口データの種類と時点

使われている人口データの種類と時点も確認が必要です。

住宅地では夜間人口ベースでも大きな問題は出にくい一方、駅前やオフィス街では昼間人口を加味していないと実態に合わないことがあります。

データが古い場合は足元の人口動態を反映できていない可能性もあるため、何年時点のデータかも見ておくと安心です。

報告書の数字だけでは分からないこと

診療圏調査の報告書を確認したら、必ず候補地に足を運んでください。

看板の視認性・動線上の位置・駐車のしやすさといった基本的な条件は、現地でしか確認できません。

近隣の競合クリニックについても、午前・午後・夕方と時間帯を変えて混雑状況を観察しておくと、実態に近い競合の強さが把握できます。

以下の点も考慮しておきましょう。

①競合のカウントは大まかになりやすい
診療頻度や診療規模、医師数の違いを十分に反映できず、実態とずれることがあります。

②地理的条件は十分に反映されにくい
川・線路・坂道・幹線道路など、実際の通院しやすさに影響する要素が数字に表れないことがあります。

③データが最新でない場合がある
国勢調査や各種統計には更新間隔があり、競合の開廃院にもタイムラグが生じます。

④連携関係は数字に表れない
近隣の病院や診療所との紹介関係、地域内での役割分担は調査結果だけでは把握できません。

⑤医師やスタッフの対応、診療の質は反映されない
再診の定着率や評判は、診療内容だけでなく接遇や通いやすさにも左右されます。

複数の候補地を比較・検討する際のツールとして活用しながら、現地調査や周辺情報と合わせて総合的に判断することをお勧めします。

クリニック物件は戸建て・ビルテナント・医療モールの3択

候補地の目星がついたら、次は実際の物件選びに入ります。

クリニックの物件形態は大きく3つに分かれており、形態によって初期費用・設計の自由度・集患特性が異なります。

居抜き・継承物件を選ぶときの確認事項

初期費用を抑える選択肢として、前のクリニックの設備をそのまま引き継ぐ居抜き・継承物件があります。

ただし確認すべき点がいくつかあります。

①既存設備の状態
医療機器や内装の劣化具合を事前に確認します。見た目は問題なくても、電気容量や給排水設備が老朽化しているケースがあります。

②解体・撤去費用の有無
使えない設備の解体費用が借主負担になる場合があります。契約前に工事区分を確認しておくとよいでしょう。

③前医の評判の引き継ぎリスク
前のクリニックの評判が地域に残っている場合があります。閉院の経緯や地域での評判は、できる範囲で事前に把握しておくことをお勧めします。

クリニック開業の賃貸契約で確認すべき重要事項

ビルテナントや医療モールでの開業を選んだ場合、次に確認すべきなのが賃貸契約です。

契約内容は開業後の経営に長く影響するため、物件を決める前に確認しておくべき事項を押さえておく必要があります。

契約の種類と契約期間

建物の賃貸借契約には、主に「普通借家契約」と「定期建物賃貸借契約」があります。

普通借家契約は、定期建物賃貸借契約に比べて借主が継続して利用しやすく、契約期間満了後も更新されるのが一般的です。

一方、定期建物賃貸借契約は、契約期間の満了によって終了し、原則として更新はありません。

再契約は貸主・借主双方の合意があれば可能ですが、貸主に応じる義務はなく、賃料などの条件が見直されることもあります。

クリニックは内装工事や医療機器への初期投資が大きく、長期にわたって同じ場所で診療を続ける前提になりやすいため、契約前に次の点を確認しておく必要があります。

診療所として使用できるか

物件によっては、建物の用途や管理規約の関係で、診療所としての使用が認められない場合があります。

契約前に、次の点を確認しておく必要があります。

必要な内装・設備工事が可能か

クリニックの開業では、一般的なオフィス利用では想定されていない設備工事が必要になることがあります。

契約前に、工事の可否と費用負担を確認しておくことが重要です。

①電気容量
医療機器に必要な容量を確保できるか。増設工事が必要な場合、費用は借主負担となることが多いです。

②給排水設備
手洗い、流し台、トイレの設置に必要な排水管の位置や、接続の可否を確認します。

③天井高
医療機器の設置や動線に影響します。必要な高さは、物件や診療科によって異なります。

④空調設備
築年数が古い物件や天井裏スペースが限られる物件では、設置に制約が出ることがあります。天井裏の配管経路も事前に確認が必要です。

⑤看板設置
ビルオーナーの意向や管理規約によって、設置場所や大きさに制限がある場合があります。

⑥消防設備
クリニックとして入居することで、火災報知器などの設置義務が生じる場合があります。

⑦レントゲン室
設置する場合は、放射線防護に対応した工事が必要です。

⑧廃棄物保管場所
医療廃棄物を保管するスペースを確保できるか確認します。

⑨B工事
ビルオーナー指定業者による工事が含まれる場合、工事費が高くなることがあります。契約前に工事区分表を入手して確認しておく必要があります。

原状回復・修繕負担・賃料発生時期の確認

契約書の内容によって、退去時の原状回復範囲や修繕費用の負担が大きく異なります。

以下の点を明確にしておく必要があります。

また、賃料の発生時期も確認が必要です。

内装工事の着工から開院までには数か月かかることが多く、工事期間中も賃料が発生する「空家賃」のリスクがあります。

フリーレントの有無や保証金の条件は交渉できる場合もあるため、あわせて確認しておくとよいでしょう。

賃料が資金計画に見合うか

賃料は毎月発生する固定費であり、開業後の資金計画に直接影響します。

開業当初は患者数が少なく、医業収入が安定しないことも多いため、賃料水準は開業直後の収支予測とあわせて慎重に検討する必要があります。

収支予測とあわせて確認し、必要に応じて税理士などの専門家に相談しながら検討するとよいでしょう。

まとめ：クリニック開業の立地選定は事前の調査と計画で決まる

開業後に立地を変えることは、現実的には容易ではありません。

しかし、想定より患者が集まらない、賃料負担が重い、契約条件の制約が大きいといった問題は、事前の調査や確認である程度防ぐことができます。

候補地を検討する際は、エリアの特性を踏まえて立地を絞り込み、診療圏調査で需要や競合状況を確認したうえで、物件条件や賃料が資金計画に見合うかが重要です。

エリアの絞り込みから賃貸契約の確認まで、不明な点は早めに専門家に相談しながら進めることをお勧めします。

こちらの記事でも、それぞれを詳しく解説しています。

澤奈緒子（さわなおこ）

ライター・編集者

宅地建物取引士、2級FP技能士。不動産会社での実務経験を経て、10年以上にわたり専門記事の企画・執筆・編集に携わっています。会計や税務といった複雑なテーマを紐解き、実務の視点から、経営者の皆さまに役立つ情報を分かりやすく解説しています。